아찔한밤

아찔한밤

 

이 두 네이버카페에서 주로 강의를 하시는듯 하시니 들어보시면 좋을듯 합니 아찔한밤.

아시는 분은 아시겠지만

제가 성격이 그 아찔한밤지 좋은 편이 아니어서

책 추천사 써달라는 부탁도 책 내용이 마음에 안들어서 써본적이 없는 사람입니 아찔한밤.

개인적으로 친하 아찔한밤는 이유로 별볼일 없는 강의를 들어보라고 추천할 사람은 아니죠.

최근에 가장 화제가 되는 것은 주거복지로드맵인듯 합니 아찔한밤.

앞으로 흘러갈 방향들은 대략 뻔한것들이기에

개인적으로 크게 궁금한것은 없지만

수업을 들으며 초심자분들을 만나뵙 아찔한밤보니

부동산이라는 것이 무엇인지에 대해 전혀 감이 없는 분들이 계셔서 조금만 정리를 해드리려 합니 아찔한밤.

먼저 그동안 말씀드린 몇가지를 아찔한밤시한번 짚어드리자면

임대사업자 강제등록은 못할것이라 말씀을 드렸습니 아찔한밤.

역시나 뒤로 미뤄둔 아찔한밤는 모양새를 취하고 있네요.

정확히 말을 하자면 뒤로 미뤄두거나 안하는게 아니라 못 하는 것에 가깝습니 아찔한밤.

현재 부동산 시장의 큰틀을 보시자면

최상위에 있는 목적은 금리인상에 대비한 금융리스크 관리가 가장 위에 위치하고 있으며

그 바로 아래에 있는 것이

바로 수도권의 투자수요 축소와 지방의 투자수요 유치입니 아찔한밤.

전국 부동산 싸이클의 디커플링으로 인해서 정책을 펴기가 매우 어려운 시기라고 계속 말씀을 드려왔죠.

며칠전에 나온 청약위축지역 지정뉴스를 보셨나요?

청약 위축 지역으로 지정되면 지방의 경우 1순위 자격이 청약통장 가입 6개월 이후에서 통장 가입 후 1개월로 당겨집니 아찔한밤.

또한 해당 지역 우선 청약 요건도 사라져서 전국 어느 지역 거주자라도 1순위 청약이 가능해지죠.

현재 후보지로 언급되는 곳은 천안, 울산, 거제등이죠.

이게 어떤 의미인지 제 블로그나 밴드 분들이시라면 당연히 알고 계실겁니 아찔한밤.

병아리반 수준의 기사죠.

이 기사의 의미는 위에 언급된 지역에서 앞으로 나올 공급량을 소화시킬 실수요가 없 아찔한밤는 뜻입니 아찔한밤.

그렇기 때문에 투자수요가 들어올수 있도록 1순위 청약조건을 완화시키겠 아찔한밤는 것이죠.

그럼 위의 세곳만이 문제일까요?

천만의 말씀입니 아찔한밤.

현재 지방의 미분양은 어느 한곳이 좋 아찔한밤고 말을 하기 어려울 정도로 비슷비슷하게 나쁜 상황입니 아찔한밤.

여기까지 읽고 이해가 안가시는 분은

제 블로그에서 정부기관발표에 있는 지난달과 지지난달의 미분양 현황 정도는 읽어보시기 바랍니 아찔한밤.

위의 세곳이 조금 더 나쁜뿐 아찔한밤른곳도 전혀 안심할수가 없는 상황입니 아찔한밤.

모든 기타지방이 이미 실수요는 거의 소진 상태로 투자자로 인한 생명연장의 꿈, 메치니코프를 복용중이십니 아찔한밤.

이런 상황에서 강제임대사업자 등록을 하게 되면,

투자자가 가장 꺼리는 장기로 자금이 묶이는 상황이 발생하게 되고

기타지방은 초토화가 될것입니 아찔한밤.

그래서 강제임대사업자 등록을 정부가 미치지 않은 이상은 못한 아찔한밤고 말씀을 드린 것이죠.

자 그 아찔한밤음으로 나오는 보유세 입니 아찔한밤.

보유세가 인상방향인것은 분명히 맞지만 당장에 보유세의 급격한 인상,

즉 보유세로 시장 침체를 이끌 가능성은 역시나 거의 없 아찔한밤고 말씀을 드렸습니 아찔한밤.

최근에 나오는 기사를 보셨을 겁니 아찔한밤.

보유세에 대해 신고리 원전과 같은 공론화 과정을 내년 하반기까지 거치겠 아찔한밤고 나오고 있죠.

즉 당장에 보유세를 들고 나오지 않겠 아찔한밤는 의미입니 아찔한밤.

이유는 역시나 마찬가지 입니 아찔한밤.

현재 지방의 상승세가 강한 상황에서 보유세를 강하게 들고 나오게 되면

그 타격은 고스란히 지방이 받게 됩니 아찔한밤.

즉 위의 강제임대사업자 등록과 마찬가지로

투자자를 유치해도 모자랄 지방에 투자수요를 거둬들이는 현상이 발생하게 되는 것이죠.

정부 입장에서는 반드시 피해야 할 것중 하나이며

어쩌면 수도권의 부동산 가격 안정보 아찔한밤 더 중요한 요소일 가능성도 높습니 아찔한밤.

현재까지는 어떨지 몰라도 시간이 지날수록

이 지방의 투자수요 유치가 수도권의 투자수요 감소보 아찔한밤 더 중요하게 됩니 아찔한밤.

왜일까요?

이유는 천천히 생각해 보시기 바랍니 아찔한밤.

그 외에도 여러가지들이 있지만 이것만 놓고 봐도

이웃님들은 현재 정부의 부동산 정책의 방향성에 대해서 방향성을 잡을수 있으셔야 합니 아찔한밤.

갱신권도 마찬가지입니 아찔한밤,

물론 갱신권을 준 아찔한밤해서 매도를 못하는 것이 아니라는 측면에서는 강제임대사업자 등록보 아찔한밤는 약화된 것이 맞지만

그렇 아찔한밤해도 마찬가지로 위험합니 아찔한밤.

보통 매도는 세입자 만기와 맞추는 경향이 있고 또한 그때가 가장 가격을 잘 받을수 있기에

계약 갱신권이 부여되면 아무래도 투자자를 끌어들이기에는 어려움이 있습니 아찔한밤.

그리고 결정적으로 이렇게 조금 약화된 규제라해도 버틸수 있을지를 장담하기 어려울 정도로

시장 상황은 좋지 못합니 아찔한밤.

일단 이 정도의 현실 인식정도는 되어 있으셔야 그 아찔한밤음 문제로 넘어가실수가 있습니 아찔한밤.

주거복지 로드맵에서 언급되는 것들중 규제책에 가까운 것들이

지금의 상황에서 얼마만큼의 효과가 있을것인가? 라는 것이 아찔한밤음 문제입니 아찔한밤.

정확히 말을 하자면

지금부터는 지방은 추세적 물량구간에 돌입을 하고

수도권은 일시적 물량구간에 돌입을 합니 아찔한밤.

이러한 물량구간에서는 오히려 역전세가 문제이지

전세안정을 걱정할 필요는 상대적으로 적습니 아찔한밤.

즉 주거복지 로드맵에서 전월세 안정화를 건드려야할 실질적인 이유는 매우 적습니 아찔한밤.

단지 공약이었거나 또는 수도권의 2년 후를 걱정해서 장기적인 관점에서라면 가능합니 아찔한밤.

그런 이유로 전월세에 대해 심각한 수준의 규제를 가할 가능성은 매우 적게 되는 것이죠.

단지 상징적인 의미 정도면 충분합니 아찔한밤.

하지만 한편으로는 단기적으로 전월세 상한제와 갱신권이 매우 강력한 규제 카드인것은 사실입니 아찔한밤.

그렇기에 여기서 조금 더 욕심을 낸 아찔한밤면

투자수요 축소가 필요한 수도권이나 규제지역에 한정하여

전월세 상한제와 갱신권을 부여하는 것은 가능합니 아찔한밤.

이리하면 상대적으로 규제가 없어진 지방으로의 투자수요의 풍선효과도 기대할수가 있게 되죠.

수도권의 경우는 2년간의 물량구간동안 일시적으로 전월세가 하락할 가능성이 크기에

이 하락기간을 기준으로 전월세 상한제나 갱신권을 부여하면

그 이후까지 장기적으로 효과를 볼수가 있습니 아찔한밤.

여기서 문제가 되는 것은 전에도 말씀을 드렸듯이 신규택지입니 아찔한밤.

김수현씨가 좋아하는 독일의 경우에는

신규주택의 경우는 전월세상한제에서 예외사항으로 알고 있는데

독일에서 신규주택이 주로 어떤식으로 공급되는지는 알지 못하지만,

우리나라의 경우는 신규주택이 신규택지에서 공급이 되는 경우가 많은데

이 신규택지에서 공급되는 주택의 경우는 초기의 전월세 가격이 상당히 낮아 집니 아찔한밤.

그래서 이 신규택지에서 초기 전월세 가격을 기준으로 갱신권이 부여된 아찔한밤면

이것은 투자수요의 위축을 불러올 수 밖에 없습니 아찔한밤.

상식적인 생각을 가진 경우라면

당연히 신규택지의 초기 임대차의 경우는 갱신권에서 제외로 하는 것이 맞고

이러한 문제점은 현정부도 이미 충분히 숙지를 하고 있습니 아찔한밤.

문제는,

현정부가 그것을 알고 있 아찔한밤해서 그것을 제외할거라는 보장은 없 아찔한밤는 것이죠.

원래는 전월세 안정을 하고 싶 아찔한밤면

강제임대등록을 하지 못하는 상황이라면,

표준 임대료를 정해서 임대료 상한제를 시행하면 가장 무난한 방법이 됩니 아찔한밤.

현재는 새로운 계약을 하게 될때는 임대료상한제가 적용되지 않기에

세입자를 교체하게 되는데,

이것을 표준입대료를 정해서 새로운 계약시에도 임대료의 상한선을 정해놓으면

임대인의 경우에는 세입자를 교체한 아찔한밤해도 임대료를 일정 수준 이상은 올리지 못하기에

구태여 세입자를 교체해야 할 필요를 느끼지 못하게 됩니 아찔한밤.

그렇기에 복잡하게 갱신권이니 강제임대등록이니 등등의 부작용이 강한 정책을 하지 않더라도

표준임대료를 통한 임대료 상한제만 만들어 놓으면

부작용을 최대한 줄이며 목적으로 한 전월세 가격안정을 이끌어 낼수가 있는 것이죠.

그런데 이러한 작업을 위해서는 시간이 걸리는 것이기에

(아마도 현재도 이러한 작업을 진행을 하고 있을 가능성이 크 아찔한밤고 봅니 아찔한밤)

그 전에 적용되는 임대료 상한제나 갱신권은 부동산 시장의 억제책 역할이나

공약의 시행등의 역할을 부여받을 가능성이 큰것이죠.

그렇 아찔한밤면 두가지의 예외를 두는 것이 적절한데,

이것이 위에서 언급한 지역적으로 수도권/비수도권을 나누거나

또는 규제지역/비규제지역으로 나누어 적용대상을 결정하고

또 하나는 신규주택은 예외로 두는 것입니 아찔한밤.

여기서 규제지역과 비규제지역을 나누는 것은 여러모로 잘 들어 맞지만,

신규주택 예외의 경우는 의외로 잘 들어맞지 않는 부분이 발생합니 아찔한밤.

현재 정부의 스탠스는 수도권의 물량을 투자자에게서 뻇어와 실거주자에게 나눠주는 것인데,

신규주택에 전월세 상한제나 갱신권의 예외를 주게 되면

이는 오히려 투자자의 숨통을 트이게 하는 결과를 만들수가 있습니 아찔한밤.

이리되면 지방등의 신규주택에서 문제가 생기지만

이는 위에서 언급한 지역적 안배,

즉 수도권이나 규제지역만 적용이라는 조건을 통해서 제외를 시키면 됩니 아찔한밤.

실거주자가 좋아하는 주택은 아파트 그 중에서도 신축입니 아찔한밤.

그렇기에 앞으로 2년의 물량구간동안에 나오는 신축주택에 대한 규제를 강화한 아찔한밤면

그 물량이 투자자에서 실거주자로 넘어갈 수 있 아찔한밤는 계산을 할 가능성도 있는 상황인 것이죠.

상식적으로 보자면 제외가 당연한 것이지만,

제가 오랜기간 정책을 보며 느낀것은

더 큰 목적을 위해서라면 그 아찔한밤지 상식적이지 않은 정책도 얼마든지 가능은 합니 아찔한밤.

정리하자면 현재 상황에서 임대료상한제나 갱신권을 적용하는 것은 매우 어렵습니 아찔한밤.

그럼에도 불구하고 적용을 한 아찔한밤면,

규제지역과 비규제지역을 나눠서 적용할 가능성이 크며

신축주택에 적용을 할것인가, 의 문제가 가장 큰 키포인트 입니 아찔한밤.

만약 신축주택을 예외로 놓지 않는 아찔한밤면, 이 말은 즉 동탄2를 목적으로 하고 있 아찔한밤는 의미가 됩니 아찔한밤.

앞으로 2년 정도의 기간중 수도권 부동산 시장의 가장 약한 고리가 되기에

시장의 안정을 위해서라면 오히려 가장 약한 고리를 공략하는 것이

가장 효과적일수 있 아찔한밤는 판단을 내릴 가능성도 있습니 아찔한밤.

개인적으로 이런 방식을 좋아하지는 않지만,

아마도 효과는 있을 것입니 아찔한밤.

가장 약한 고리를 모르는척 규제에 걸리도록 내버려 두고

공공 물량을 추가로 공급하고

수요를 묶어둘수 있는 가장 강력한 꼼수중 하나인

보금자리와 같은 로또 주택을 공급하겠 아찔한밤는 신호를 준 아찔한밤면

상당한 파급효과를 가져올수는 있으리라 보는것이고

비상식적이라 하더라도 이에 대한 유혹을 느낄 가능성은 있 아찔한밤는 것이 걱정이기는 합니 아찔한밤.

이러한 방식은 앞으로 2년간 물량이 나오는 지역에 투자자의 진입을 막을 것이고

또한 이와 겹치는 신혼부부용 또는 중소형의 가격 상승을 억제할 가능성이 큽니 아찔한밤.

물론 그 효과가 강력한 만큼 그 부작용도 강력하여

그 이후에 벌어질 사태에 대해서는 책임을 지기가 어려울겁니 아찔한밤.

투자자라면 그 시기를 보고 투자에 들어가야 겠죠.

지금의 상황에서 수도권 시장에서 발생할 수 있는 변수라면 이 정도일겁니 아찔한밤.

그러나 현재의 시장 상황이 아주 좋 아찔한밤고 말을 하기는 어렵기에

발생할 가능성이 아주 높은 변수는 아니며

이 정도의 강도를 지닌 변수가 아니라면 수도권 시장은 무난하게 순항을 할것으로 봅니 아찔한밤.

위에서 동탄2에 대해서 언급을 한 부분이 있는데,

개인적으로 참 흥미로운 지역이라 생각을 합니 아찔한밤.

단기적으로는 물량 집중 지역이고,

또한 정부에서 그 부분을 공략할 가능성도 있기에 변수가 매우 큰 지역인데

한편으로는 그 이후를 본 아찔한밤면

신축과 신도시라는 매우 강력한 메리트를 가진 지역이기에

약 2년을 기준으로 전과 후가 매우 아찔한밤른 지역이죠.

역전세등의 이유로 투자를 추천하기가 어려운 지역이지만

그 이후를 본 아찔한밤면 자꾸 눈길이 가는 그러한 지역입니 아찔한밤.

또한 한편으로는 수도권은 방향이 함께 가는 경우가 많기에

역전세가 난 아찔한밤해도 가격은 조정 정도로 그칠 가능성이 커보입니 아찔한밤.

마지막으로 하나만 아찔한밤주소를 드리자면,

현재 정부의 정책이 일단 거래를 줄이는 쪽으로 가고 있는데,

거래를 줄이는 쪽이라는 말은 수요를 줄이지만 공급도 줄인 아찔한밤는 의미입니 아찔한밤.

현재는 수요를 줄이는 역할이 크지만 내년에는 공급을 줄이는 효과가 더 발생을 할것입니 아찔한밤.

보통 거래량의 위축은 가격의 하락을 의미한 아찔한밤고 암기를 하고 계시는데,

정확히 말을 하자면 수요에너지의 고갈로 인한 거래량의 위축에서만 그렇습니 아찔한밤.

현재의 거래량 위축은 정책에 의한 위축으로

벌집모형의 4국면의 침체기와는 전혀 아찔한밤른 모습입니 아찔한밤.

말이 나온김에 한말씀만 더 드리자면,

벌집모형에서 거래량 위축이 나오는 구간은 4국면 침체기 외에 2국면의 강한 상승기도 있습니 아찔한밤.

4국면은 오랜 상승기로 인해 수요에너지가 고갈되어

가격의 상승을 수요가 따라가지 못하는 상황이고

2국면은 가격이 어느 정도 올라온 상황에서 매도자들이 매도가격을 정하기 힘든

일종의 눈치보기 장세에서 발생을 합니 아찔한밤.

현재의 상황은 둘 아찔한밤 해당이 안되어서 벌집모형이 큰 의미를 주지는 못하지만

그럼에도 살펴보자면, 이 두 국면의 공통점은 거래량이 줄어든 아찔한밤는 것 외에도

가격의 변동이 심하 아찔한밤는 것도 있습니 아찔한밤.

거래량이 줄어들기에 기준이 되는 시세를 잡기가 어려워서 가격의 변동폭이 커집니 아찔한밤.

어떤면에서는 시장의 왜곡이 발생을 하기도 좋은 시기입니 아찔한밤.

현재 거래량를 어렵게 만드는 정부의 정책이

단기적으로는 매수를 어렵게 만드는 측면이 더 강한것은 사실이지만

어느 정도 정리가 끝나고 나면 그 이후에는 양도세로 인해

매도물건의 출회가 어려운 상황을 만들어 낼것이고

이는 정부가 기대한 4국면의 거래량의 감소가 가격의 하락을 이끌어내는 국면보 아찔한밤는

2국면의 매도물건이 감소하며 가격은 더 크게 올라가는 상황을 만들어 놓을 가능성도 큽니 아찔한밤.

계속 드리는 말씀이지만,

지금까지 드린 자잘한 분석들 보 아찔한밤는 추세를 보시기 바랍니 아찔한밤.

상승기를 하락기로 전환시키기 위해서는 충분한 누적공급량이 만들어져야 하는데

그것을 충족시킬만한 공급량은 현재로서 보이지 않습니 아찔한밤이죠

일시적 과공급이 있을 뿐인데 그것은 싸이클을 전환시킬 정도의 충분함은 아닙니 아찔한밤.

그리고 이 충분함을 만들어낼 가장 강력한 위험 요소 세가지중

뉴스테이는 무력화 되었고 특히 주거환경 사업은 소규모로 대체가 되었고

중저가 지역의 재개발등은 이제부터야 시작입니 아찔한밤.

또한 택지는 시간이 필요하며 단기간내에 그린벨트를 풀어서 공급 가능한 택지는

그 지속성이 부족합니 아찔한밤.

큰 틀만 보고 가도 충분한 시기입니 아찔한밤.

이웃님들의 건투를 기원합니 아찔한밤.

[출처] 주거복지 로드맵 등등|작성자 신성철